سوق العقارات في دولة الإمارات العربية يعد الأفضل في الشرق الأوسط، ضمن افضل الأسواق الجاذبة في العالم، وذلك يأتي نتيجة لتوافر مجموعة من العوامل الجذابة مثل زيادة السياحة هناك، حيث يتوافد على الغمارات سنويًا ما يقارب مائة مليون زائر، وجميع هذه الزيارات تحتاج إلى سكن واستضافة، وهذا يرفع قيمة الإيجارات، أيضًا القوانين الضريبية سهلة، حيث لا يوجد هناك ضرائب على الشركات أو الأفراد، أيضًا تتميز باقتصاد مستقر ومتنامي وجميع هذه العوامل توفر بيئة صديقة للأعمال.
ولكن ككل دولة فالإمارات لديها أنواع خاصة بها في عمليات تملك العقاراك، وهي تنقسم لثلاثة أنواع، الأول هو التملك الحر وفيه يحصل المالك على الحرية الكاملة في ملكية العقار والتحكم فيه، من حيث البيع والشراء، أما النوع الثاني فهو الإيجار طويل المدى، حيث يمنح المالك لهذا العقار حق استخدام العقار لمدة 99 سنة، ولكن المستأجر لن يكون له نصيب في أرض العقار، فقط ينتفع من الوحدة العقارية. النوع الثالث هو حق الانتفاع حيث يتم اعطاء المالك أحقية السكن والاستخدام دون حق البيع والشراء، وفي العادة يستخدم هذا النوع من التمليك في العقارات الدينية والخيرية.
وفي هذا المقال سنتعرف على كل هذه الانواع التفصيل لنفهم من له حق التملك الحر وفي أي منطقة وكيف تتم عمليات شراء عقار في دبي و أبو ظبي بصورة قانونية.
الإجراءات القانونية لشراء منزل في الإمارات
قانون رقم سبعة لسنة 2006 هو قانون ينص على تسجيل أحقية تملك الأراضي والعقارات في إمارة دبي. جميع الناس يحق لهم تملك عقار في الإمارات، ولكن بنظام معين، وليست كل الأماكن، فهناك تنظيم لعمليات التملك مبنية على جنسية المالك. فمثلا هناك فرق بين مالك إماراتي الجنسية وبين مالك يمتلك جنسية من جنسيات دول التعاون الخليجي وبين الأجنبي وهو أي شخص لا يمتلك جنسية من دول التعاون الخليجي أو جنسية إماراتية. كما لا يتم السماح للإيجار بحق الانتفاع أكثر من 99 عام.
بالنسبة للمواطن الإماراتي أو أو أي مواطن تابع لدول التعاون الخليجي فهو قادر على تملك العقارات والأراضي بأريحية في دبي، ولكن بالنسبة للأجانب فلهم حق الاستئجار أو تملك عقار في 23 منطقة حرة داخل دبي يمكن لأي شخص من أي جنسية أن يتملك فيها ومن أشهر هذه المناطق هم نخلة جميرا ومرسى دبي وطريق الشيخ زايد وتلال الإمارات وجبل علي. وبالنسبة لأبو ظبي أيضًا هناك مناطق حرة يمكن لأي شخص من أي جنسية أن يشتري ويتملك فيها لغرض السكن أو الاستثمار مثل جزيرة ياس وجزيرة السعديات وجزيرة الريم وجزيرة ماريا وشاطئ الراحة.
الخطوات القانونية لشراء عقار في الإمارات
هناط خطوات قانونية لشراء عقار في الإمارات تبدأ من خلال البحث عن عقار وذلك يحدث بصورة قانونية إما عن طريق الإنترنت أو عن طريق الوكلاء العقاريين المسجلين، وبمجرد العثور على عقار مناسب تكون الخطوة التالية هي التفاوض على السعر مع البائع وذلك يحدث عن طريق وكيل العقارات، بعدها يتم توقيع مذكرة تفاهم وهي مذكرة قانونية ولازمة في عملية التعاقد القانوني حيث يتم تحديد شروط البيع من خلالها، ثم يتم دفع مقدم تعاقد 10% من إجمالي قيمة العقار ، وبعدها يحصل المشتري على شهادة عدم ممانعة من الوكيل العقاري أو البائع حيث تكون بمسابة إذن موثق بالموفقة على تسليم العقار للمشتري، ثم الخطوة الاخيرة تسجيل العقار في دارة الأراضي والأملاك في المدينة التابع لها العقار.
مع العلم أن هذه الخطوات لا تختلف كثيرًا سواء كان العقار تحت الإنشاء أو عقار جاهز للتسليم، الفارق فقط يكون في شروط البيع، حيث العقارات تحت الإنشاء يتم تقسيطها على دفعات لحين الاستلام، أما العقارات الجاهزة فيتم الدفع عن طريق قرض عقاري أو كاش. هذا بجانب بعض المصاريف الإضافية مثل رسوم تسجيل الممتلكات فلو كان العقار قيمته أقل من 500000 درهم إماراتي يتم دفع ضريبة 2000 درهم إماراتي + 5% ضريبة مضافة، أما لو كانت قيمة العقار أكبر من 500000 درهم إماراتي يتم دفع 4000 درهم إماراتي + 5% ضريبة مضافة، بالإضافة إلى مصاريف الوكيل العقاري 2% ورسوم سند الملكية 250 درهم ورسوم إدارة وتخطيط 580 درهم للشقق والمكاتب.
المتطلبات القانونية لبيع عقار في دولة الإمارات العربية المتحدة
هناك بعض المتطلبات القانونية التي يجب أن تتوفر في بائع العقار حتى يستطيع بيع العقار الخاص حسب قانون 7 لعام 2006، أهمها هي أن يكون مواطن إماراتي أو مواطن من مجلس التعاون الخليجي وهم الإمارات والبحرين وعمان والسعودية وقطر والكويت، أيضًا إذا كانت هناك شركة مساهمة في بورصة دبي أو في أي مدينة إمراتية أو في مجلس التعاون الخليجي يمكن لهذه الشركة البيع، في حين أنه لا يسمح للرعايا الأجانب ببيع العقارات في الإمارات إلا في المناطق الحرة فقط، ولكن هناك بعض الاستثماءات في حالة السماح لشخص أجنبي ببيع عقار مثل إذا كان العقار يستخدم لغرض دبلوماسي.
أما بالنسبة للعقار نفسه فهناك عوامل كثيرة تحدد قيمته وإذا كان جيد للبيع أم لا، مثل الموقع الجغرافي، فلو كان العقار في موقع لا يسمح فيه للأجانب بالشراء إذا عمليات البيع ستكون مقتصرة على المواطنين الإماراتيين ومواطني مجلس التعاون الخليجي، وهذا يؤثر على ثمن العقار إذا تكون التنافسية أقل من المناطق الحرة، أيضًا حالة العقار، حيث تقل قيمة العقارات التي تحتاج إلى صيانة، أيضًا المساحة فكلما زادت مساحة وعدد الغرف زادت قيمة العقار، أيضًا البنية التحتية مثل الكهرباء والمياه والإنترنت والمواصلات، جميع هذه التفاصيل تكون فارقة في عملية البيع.
الخطوات القانونية لبيع عقار في دولة الإمارات العربية المتحدة
هناك خطوات قانونية لا يمكن التنازل عنها منها التأكد من أن البائع هو المالك القانوني للعقار عن طريق امتلاك سند الملكية الموثق، أيضًا التأكد من دفع البائع لكافة الضرائب والرسوم العقارية المستحقة على العقار، بعدها يعرض البائع العقار لدى شركة توكيل عقاري لتسويق العقار وبيعه، وحينما يتواصل مشترى مع البائع ويتم التفاوض على السعر يتم توقيع اتفاقية بيع وشراء شاملة بنود التعاقد مع استلام مقدم العقار، بعدها يتم تسجيل عقد بيع العقار لدى دائرة الأراضي والأملاك. مع العلم أن هذه الخطوات مناسبة في حالة بيع عقار جاهز للتسليم أما في حالة عقار تحت الإنشاء فغالبًا يكون الأمر تحت مسئولية شركة تطوير عقاري كاملة مسئولة عن منطقة سكنية بالكامل، ويتم بيع هذه العقارات عن طريق الشركة المطورة.
هناك بعض الرسوم التي قد يدفعها البائع، مثل رسوم الوكيل العقاري الذي يقوم بتسويق العقار للبيع، وتكون تقريبًا 2% من قيمة إجمالي العقار، رسوم نقل الملكية، وهناك رسوم يدقعها المشتري ورسوم يدفعها البائع أو حسب الاتفاق بين البائع والمشتري، وأهم هذه الرسوم هي رسوم تسجيل الممتلكات التي تتراوح ما بين 2000 درهم إماراتي إلى 4000 درهم إماراتي حسب قيمة العقار زائد 5% قيمة ضريبة مضافة، أيضًا استخراج سند الملكية من دائرة الاملاك والأراضي في دبي يستخرجها البائع لإثبات ملكيته وقدرته على بيع العقار.
ختام
هملية بيع وشراء عقار في دبي وأبو ظبي ودولة الغمارات عمومًا عملية منظمة، وتأخذ وقت طويل يصل إلى أسابيع أحاينًا، وذلك لضمان حق كل من البائع والمشتري، حيث هناك عدة خطوات قانونية ومتطلبات لبيع وشراء العقارات في الإمارات يجب معرفتها بشكل أساسي مثل أهلية البائع والمشتري، وما هي المناطق المتاحة للجنسيات الأجنبية لتملك عقارات ومصاريف تسجيل العقارات.
